商铺投资的法律风险_法律知识

    商铺投资需要注意以下几个方面问题：

    一、加强合同履行的保证能力。在“售后包租”的销售模式中，最好要求开发商的投资商对商铺投资收益进行连带保证。由于我国的房地产开发采用项目公司制，开发公司往往是项目公司，项目销售完毕后，公司也随即注销。

    二、提高自我管理和经营能力。商铺的使用和经营管理具有统一性和整体性的特点。根据《物业管理条例》，商铺的小业主可以通过召开业主大会成立业主委员会，来获得一个代表全体业主的管理机构，以便统一业主的行动，有效与物业管理公司沟通、协调。

    三、探索房地产投资基金的运作。商铺投资者关心的是投资的盈利性和安全性。商铺作为一种能产生稳定租金收入流的经营性物业，是很受房地产投资基金青睐的。



    商铺的所有权、使用权和经营权分别属于三个不同法律主体，由开发商在销售时承诺一定年数、一定金额的租金回报。



  1、商场开业期限

  　实践中，商场开业日的确定是较为困难的，因其需要同时要兼顾各方面利益，也因此受到各种因素的限制，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。



  2、商铺交付条件

    根据国家法律法规的规定，建筑工程通过竣工验收即可交付使用.

    可由双方在合同中预先约定双方选择适用的交付条件,前提是不违背国家法律法规。



  3、商铺交付标准

  　满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言。



  4、商铺交付期限

  　交付期限与租金及物业费计算、租赁期限、免租期限（装修期限）、开业日等密切相关，因而具有非常重要的法律意义。

    设定该日期既要考虑工程进度也要考虑上述期限的关联性，同时兼顾可能发生的意外因素，而设定灵活的可操作性。实践中，针对租户恶意履约而故意逾期接收商铺的情况，需约定“视为交付完成”的概念，以明确交付期限，保证合同其他权益得以执行。



  5、商铺面积测绘

  　单元面积决定租金、物业管理费等的计算。同时，单元面积是否能够分开测绘，还会影响租赁合同的登记等其他方面。

    根据各地房管局的不同操作方式，对分割测绘采取了不同的做法，对此需要在招租前予以了解。以建筑面积概念作为商铺的租赁面积，往往会因建筑面积构成以及测绘变化而出现歧异并导致纠纷，为此建议通过双方约定的形式明确租赁面积的定义，同时，对发生交付租赁面积变化时，如何指定重新测绘机构，以及针对面积变化采取的相应费用的调整方式，也应予以提前约定。



  6、不动产抵押

  　商业地产具有融资功能，如决定进行不动产抵押的话，则如何处理抵押与租赁的关系.

    抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（业主）、抵押权人（银行）、租户（商家）三方的权利义务关系带来什么影响，以及业主因此需要承担哪些法律义务，均需要在招租前做出考虑，并在租赁合同中作出事先约定。









  7、其它招租风险

   南京德本律师:为预防政策风险、规划风险、周边商圈变化等等招租风险，建议业主在正式对外招租前，召集工程部、租赁部、市场部、物业公司、代理公司、律师等共同分析可能出现的问题并研究解决对策、形成统一认识，然后再着手招商事项，以预防招租后出现的项目风险。如忽视对项目具体情况的分析研究，仅仅依赖拥有优势条款的合同文本，并不能起到全面化解风险的作用.



  8、变相套现风险。开发商的“售后包租”，实际上往往是变相套现。通过抬高商铺售价，开发商实际上已将包租期限中需要付给小业主的租金事先打入房价。这样，高投资回报率只是实现销售的幌子。一旦包销期限一过，小业主只能自己承担经营不善的风险。



  9、回报保证风险。由于《商品房销售管理办法》禁止了开发商售后包租，开发商往往委托或者设立物业管理公司与小业主签订“售后包租”合同，即在法律上售后包租的主体是独立于开发商的。一旦产生纠纷，小业主因主体适格问题不能直接起诉开发商，包销合同中投资回报的偿还能力和保证能力就需要被质疑了。



  10、产证办理风险。《上海市关于商场和办公楼分割转让问题的通知》明确，商铺的权属单元应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限，且商铺的分割事先应获得规划、建设、消防、卫生等管理部门的批准。这就意味着原来商铺销售中采用的嵌铜条分割的方法将不被认可，商铺的分割也更加困难。上海“永升大厦”、“柳林大厦”等商铺，就是因为商铺产证办理遇到障碍，导致开发商和小业主之间矛盾不断。





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上海邱国开律师

法学学士执业12年

副主任法学学士

副主任法学学士

副主任律师执业14年

执业20年

主任律师

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