二手房买卖中会有哪些陷阱_法律知识

    二手房买卖中会有哪些陷阱一、二手房买卖中会有哪些陷阱
  1、共有房屋买卖
  现在有不少房屋的产权是两人以上共有的，按照我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”及相关法律规定，在协议签订前买方应去房地产交易中心调查该房屋的权属情况，了解产权人的信息，如有共有人的，签订房屋买卖合同时需要所有的共有人到场，不能到场的也应该要求出售人出具公证过的共有人委托其卖房的委托书，否则有可能导致房屋买卖合同无效的后果。
  2、房屋权利被限制的情况
  如果房屋存在抵押登记、被司法机关查封或者其他被限制转让的情况的，那么房屋是无法过户登记的，还发生过签订合同时无限制过户情况，然而到交了钱去办理过户登记时发现房屋被查封、被抵押的情况，这时往往买方已经支付了一部分钱款，会处于进退两难的地步。
  所以建议买家尽量缩短支付首付款和办理过户登记之间的时间，最好是约定在去房地产交易中心办理过户登记的当日支付首批房款，此外需强调的是房产交易中心出具的收件收据并不是产权证，在收到收据到房产交易中心办出产权证中间往往有几天的时间，在这期间如出现司法机关查封等限制转让情况会导致产权证无法办出，所以最好约定在收到产权证日支付余下的房款。
  3、房屋是否存在租赁关系
  我国法律规定买卖不破租赁且房屋承租方有优先购买权，所以买家在购房前应当去实地看房，并了解清楚房屋是否有租赁情况，否则可能导致买了房却无法入住(承租人租期未到)，还有可能因承租人提出要行使优先购买权而导致房屋买卖合同无效的情况。
  4、购得的房屋内有他人户口
  曾有多名当事人向笔者咨询，在买下房屋并入住后发现房屋内有他人的户口，然而因我国法院对要求他人迁户口的案件往往不予受理或裁定驳回起诉，而公安机关也无权主动迁走他人户口，故此时买房人往往也无计可施。笔者建议买房者应在签订合同前自行或委托律师查明房屋内户口情况，并要求卖方在合同中写明迁走户口的时间和违约责任，或者写明在卖方迁出户口后才支付首期款，以此督促卖方尽快的迁出户口。
  5、房屋的“到手价”和“成交价”
  买房者签合同时一定要弄明白两者的区别，“到手价”是卖方实际到手的价款，此外所有的税款、中介费用等均由买家来实际支付。而“成交价”则是买方支付给卖方的价款，卖方自行承担税费和中介费等费用。在签订“到手价”的情况下，买方应去房产交易中心了解税费的计算方法和政策动向，不能简单的听信中介方的计算结果，否则到时发现税收和中介费超过自己的预算时就悔之晚矣。
  二、二手房买卖需注意哪些问题
  1、原户主户口是否已经迁走?
  户口不仅关系到房屋的居住人的各种缴费因素，更对房东的孩子入学升学等起着至关重要的作用，尤其是今后房屋遇到一些不可测因素如动拆迁问题，由于前业主户口没有迁走，那么麻烦就大了，因为动迁补偿款是按砖头和人头来补偿的，原业主的户口也享有补偿的资格，如果原业主一定要补偿，新业主也不能拒绝。其次是按户籍规定原业主的户口不迁走，新业主的户口迁不进去。
  2、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?
  煤气的更名手续不可不办，除了缴费因素之外，包括煤气的保险和出现意外事故的受益人都取决于煤气账单上的名字，因此新业主在验收购买的二手房屋时切记要去煤气公司办理更名手续。办理更名手续时前业主有无煤气欠费也一目了然。
  3、是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用?
  新业主进房前还要与前业主一起前往物业公司办理户名变更手续，前业主在房屋内居住多年，是否有欠缴的物业管理费和维修费应该与前业主一起去物业公司当面结清。如果新业主忽略不去，那么前业主与物业公司的费用纠纷就会转嫁到新业主头上，而且这笔费用迟早要交，如果不交，新业主的房屋将不能进行买卖交易。
  在二手房交易较为低靡的状况下，许多房产中介的“成交”愿望空前强烈，导致中介方往往不提或少提交易的风险。所以在二手房买卖过程中，买方需持谨慎的态度，尤其要小心以上提到种种的“陷阱”。




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广东张逸律师

副主任

法学硕士执业9年

副主任法学学士

副主任法学学士

法学学士执业18年

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