二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房_法律知识

    二手房交易一般都是个人之间的买卖行为，对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，因房源“质素”和卖方性质不同而使二手房交易的难度要更大一些。特别是对产权状况的了解程度直接影响着二手房买卖的质量，也是购房者主动出击免除后患必不可少的功课。那么在现实中二手房产权问题主要有哪些呢?请跟随我们一起在下文中进行了解吧。

  一、二手房产权问题有哪些

  我们都知道只有产权清晰的房产才能顺利上市交易，否则可能会遇到意想不到的麻烦，尤其二手房存在诸多产权问题，具体归纳如下：

  (一)产权交易的限制的纠纷：

  如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

  (二)承租人优先购买权的纠纷：

  在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

  (三)房改房成本价未补足的纠纷：

  1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间的差价。

  (四)购买集体土地房屋的纠纷：

  市民不能买根据国家政策规定，集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土的范围内进行，不能直接卖给城市居民。例如：乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。

  (五)长期未办房产证的房子的纠纷：

  如果购买的房子已经有多年的房龄，而房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候买方要仔细查询，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。

  二、如何避免二手房产权纠纷

  看了上文内容有些人不禁皱起眉头，原来购买二手房可能存在这么多的产权纠纷，可如何是好啊?不要着急，下面马上告诉您如何避免二手房产权纠纷。

  第一步要做的是要求卖方提供合法的证件。包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。产权记录查明房源的共有状况

  第二步要做的是查清房子历史背景。查验的具体方式是：查验产权记录。

  (一)房屋所有权的状况，若是共有，在“房主”一项会有显示，且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录，这可为购房者随后查询共有人购买优先权是否放弃提供最重要的依据。

  (二)成交价格也会反映在产权记录中，应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。

  第三步要做的是确定房屋有没有“他项权利”。包括抵押、贷款及查封。产权记录只是一些基本信息，无法提供房源所有权是否已“另嫁他人”，其实这些信息完全能在房管局得以获知。

  无论是怎样的房屋其实都是有一定的产权的，而产权对应的其实也就是所在土地的使用权，毕竟土地是国家的，在土地上面修建房屋也不能直接将土地划归个人所有。通常情况下，只要您按照以上“三步走”，就可以最大程度的避免陷入二手房产权纠纷。至于二手房产权问题有哪些，上文中也做出了介绍，希望对你有所帮助。



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安徽史微微律师

副主任法学学士

法学学士执业7年

副主任法学学士

部门主任法学学士

主办律师法学学士

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