(一)行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但实际不执行,以此督促投资人自行与他人协商转让项目,其项目债务由当事人约定处理(原则上是由受让人继续履行)。该方案比较适用于投资人态度积极、建设项目财务状况尚未完全恶化的情况,政府部门不需承担清理债务的责任。
(二)行政收地但不处理纠纷。即行政机关实施收地程序,在对已完成
建筑工程价值量进行估价的基础上拍卖建设工程,该项目由受让人继续开发;原债权人,除小业主的预购合同由受让人继续履行外,其他债权人均采取向法院提起民事诉讼的途径解决与
房产商之间的经济纠纷(拍卖所得价款进行提存,作为
房产商承担经济责任的担保)。该方案的特点是将项目转让与债务清理相分离,优点是行政机关的操作比较简单,项目也不再负担债务,缺点是项目起拍价高,完成转让的可能性较小,而且在施工承包人实际占据工程的情况下,可能激化社会矛盾。该方案比较适用于小规模的建设项目。
(三)行政收地并进行项目清算。即行政机关实施收地程序,在对已完成
建筑工程价值量进行估价和对
债权债务进行核算的基础上,召开债权人会议,削减债务,并对建设项目进行拍卖;受让人负责继续履行确定范围内,包括预购合同、银行抵押贷款合同和施工承包合同、建材购销合同等在内的所有债务。其特点是在债务清理的条件下进行项目转让,行政机关需要投入较大精力,其优点是起拍价低,受让人只须投入后续建设资金,而且债务关系清楚,银行、小业主等各方利益都有保障,难点在于核减债务须债权人同意。该方案比较适用于严重"资不抵债"的大规模建设项目。
(四)司法强制执行.即由债权人向法院提起要求
房产商偿还债务的民事诉讼或申请宣告
房产商的企业破产,由法院通过强制执行程序拍卖建设工程。其优点是出让和划拨地块上的各类建设项目都适用,但周期较长,政府的控制力较弱。而且,目前法院分割楼层拍卖建设工程的方法不利于项目的继续建设。该方案可以作为行政程序的补充。
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