买二手房的合同无效情形有哪些_法律知识

    随着人们法律意识的提高，在进行二手房交易的时候，大多数人都知道要与卖房者签订合同，但是却不清楚如何签订的合同才是有效的，因此往往因签订了无效的房屋买卖合同而导致纠纷。那么买二手房的合同无效情形有哪些呢？详细内容请一起在下文中进行了解。

  一、买二手房的合同无效情形有哪些

  1、非房屋产权人出卖他人房屋的

  有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

  2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的

  共有房屋形成的一般原因包括婚姻关系、继承、拆迁、共同出资建房、购房等。《城市房地产转让管理规定》规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

  3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的

  开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

  4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋

  《民法典》规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《民法典》规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”综上，未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。

  5、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的

  《民法典》第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。

  6、被依法查封、限制的房屋不能转让

  依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。

  7、转让经济适用房不符合规定的

  已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确须出售的由区县住房保障管理部门按原价回购;已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款;转让经济适用房不符合上述规定的，不能办理房屋产权过户。

  二、何时二手房买卖合同无效

  二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房屋称为二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。与商品房的不同之处在于，商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。

  除上述情况外，出售中央国家机关在京单位的房改房，未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户;出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的，如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效;公有房屋承租人转让房屋承租权，不能办理承租人变更过户手续的二手房买卖合同也属于无效合同。

  上文所述的房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。

  由于国家出台了一系列法律法规用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。作为明智的购房者，我们不仅要花时间研究欲购房屋的地段、户型、周边环境等硬件设施，更应该花时间对二手房买卖合同的方方面面做一个细致的了解，必要的时候建议您向专业的律师寻求帮助，有备无患，方能在房产市场所向披靡。



⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·房屋买卖合同失效时间是什么时候
      合同中一般都会有关于有效时间和实效时间的相关规定，言明合同的有效时间，但是房屋买卖合同却是一种特殊的买卖合同，它没有有限期，房屋买卖合同失效时间一般就是证明该份合同无效时或是新产权变更时，那么下面就跟随我们一起来了解下有关于房屋买卖合同失效时间的相关内容。一、产权变更当房屋的产权发生了变更时，旧......

·在房屋买卖的过程中，因开发商违约或者是其他原因都容易发生房屋
      在房屋买卖的过程中，因开发商违约或者是其他原因都容易发生房屋产权纠纷，发生房屋产权纠纷该如何处理呢?为了避免不必要的麻烦，遭受无谓的损失，购房者应该怎么避免房屋产权纠纷?对于这些问题的具体内容，下文将一一为您进行描述，希望能够给您带来帮助。在发生房产纠纷时，购房者要积极采取措施，以便维护自己的合法权益......

·办假离婚证买房子能办理房产证吗？
      炒房热，让我们的房价一路飙升，炒房一族在房产市场奋勇捞金，国家及政府出台了一系列的限购政策，却让真正对房产有刚性需求的房奴们却遭了殃，为了取得购买房产的权利，购房者只能想尽办法获得购房权利，离婚买房，办理假离婚证买房，但这些做法都存在一定的风险，可能家庭破裂，可能承担法律风险。那么，办假离婚证买房子......

·夫妻离婚房产协议有效吗？
      夫妻离婚时如果可以采用和平协商的方式离婚双方都不会愿意走到诉讼离婚的地步，这里所说的协议离婚是指双方在财产分割包括房产分割、子女的抚养权和其他方面都可以达成一致意见且签订协议。双方自己拟定的协议是否具有法律效益有待商榷，夫妻离婚房产协议有效吗?一、夫妻离婚房产协议有效吗?(1)离婚房产分割协议在夫妻双......

·房产如何过户最省钱？
      房产过户您都知道是什么意思，就是将房产法律上的主人变成另一个人，这一过程中一般需要缴纳一些费用，那么房产如何过户最省钱呢?我们为您整理了这篇文章，来告诉您房产如何过户最省钱。一、房产过户的方式房产过户的方式有三种：1、以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。2、以赠与......

·什么样的借条不受保护
      什么样的借条不受保护一、什么样的借条不受保护借条是借款人向出借人出具的借款书面凭证。现实生活中，借条也会被一些别有用心，见钱眼开的人，用来作为欺诈钱财的手段，从而使你遭受救济损失。此外，还有两个与出借款物有关的问题需要引起朋友们注意：1、......

·什么是假释?
      假释，是指被判处有期徒刑或者无期徒刑的犯罪分子，在执行一定刑期之后，因其确有悔改表现，不致再危害社会而附条件地将其提前释放的刑法执行制度。假释，是附条件的提前释放，未执行完毕的刑期，作为假释罪犯的考验期，在考验期内，假释犯罪分子有法定收监执......

·经开区土地使用比例是否有规定
      经开区土地使用比例是否有规定各地的经济开发区一般都是由当地省市划分出来的区域，在将来，很多政策方面都享受到政府的优惠和扶持政策，方便使得经济开发区迅速的融入使用。一定程度上来说，经济开发区的土地使用问题和普通开发商在规划用地上的政策是不同的......

·把房赠给配偶再买一套的算是二套房吗？
      随着房价的不断上涨，各地的政府已经在陆续出台相应的限购政策，尤其是对第二套房的限购。但有的人却打起了擦边球，认为将自己名下的房产赠与给配偶之后，再买一套的就不算是二套房。那从法律角度分析，把房赠给配偶再买一套的算是二套房吗？我们马上为你做详......

上海罗东升律师

主任律师

主任律师执业22年

法学学士执业14年

法学学士执业7年

副主任

部门主任法学学士

⊙相关内容
·南京铁路公安处看守所
南京铁路公安处看守所地址：南京市尧化门街141号，南京铁路公安处......

·上海市黄浦区合同违约、诉讼律师，解决经济纠纷
      合同纠纷包罗万象，几乎每一个诉讼都有自己独特的原由......

·单位是否可以辞退试用期员工
      可以说试用期是劳动者就职时期的一个过渡阶段，很多单位都会认为在试用期内是可以随时辞退劳动者的，但是从法律的角度来看，用人单位是否可以辞退试用期员工？关于这个问题，我们已经整理好了相关资料，将在下文中为你做详细解答。一、单位是否可以辞退试......

·婚姻存续期间房屋所有权归谁所有？
      (一)用夫妻共同财产取得的房屋，虽产权办在一方名下，仍属夫妻共有　　“双方争议房屋由一方婚前承租、婚后用共同财产取得所有权，产权证办在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”　　这种情况非常普遍，房屋虽然是一方婚前承租其单位的，产权证也是办在......

·男方如何争夺抚养权,男方怎么争夺抚养权
      我们发现很多夫妻离婚，孩子的抚养权都是归了女方的，也就是说相比之下女方获得孩子抚养权的可能性要大一些。而有些时候男方就想要自己抚养孩子，那此时男方如何争夺抚养权比较好?接下来，我们就来为你做详细解答吧。一、男方如何争夺抚养权1、两周岁以下......

·“未取得危险废物经营许可证”的情形
      环境污染刑事案件中，以下情形为“未取得危险废物经营许可证”：（一）许可证被吊销、撤销的；（二）许可证有效期已经届满的；（三）许可证被收缴、暂扣的;（四）借用其他单位危险废物经营许可证从事危险废物经营活动的。以下情形为“超出......

·审查立案材料的基本要求是什么？
      （1）坚持实事求是的原则。在审查中，对反映的问题，必须实事求是，一就是一，二就是二，不允许任意夸大或缩小，更不允许捕风捉影，无中生有。　　（2）判明立案材料的真实性和可靠性。通过审查，就是要明辨是非和真伪，弄清事情的真假虚实。　　（3）弄......

·男女属于拟制血亲的能否结婚？
      拟制血亲是与自然血亲相对的，这通常是指基于一些法律行为而建立起来的血亲关系，比如收养等等。我们知道男女之间要是属于直系血亲或三代以内的旁系血亲的话是不允许结婚的，那要是男女属于拟制血亲的能否结婚？我们一起在下文中进行具体了解。一、男女属于拟......

·邻接权——出版者的权利有哪些
      出版者指图书出版社、报社、杂志社和音像出版社等出版单位。出版者在取得专有出版权后，在传播作品中产生了自己的权利，即对出版物享有邻接权。也就是说，图书出版社对其出版的图书、报社对其出版的报纸、杂志社对其出版的杂志、音像出版社对其出版的录音、录......

·发行公司债券的条件
      股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依照《公司法》发行公司债券。发行公司债券需要具备以下条件：　　（一）股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有......