二手房买卖的注意事项有哪些_法律知识

    众所周知，二手房因为其特殊性与一手房即商品房有着很多不同，在交房时我们看到的不是新房，因此所带来的一些问题是需要我们引起重视。比如说房屋的产权问题，质量保修问题，按揭贷款问题等等。那么二手房买卖的注意事项有哪些呢？详细内容请在下文中进行了解。

  一、二手房买卖的注意事项有哪些

  (一) 房屋保修期问题：

  根据国家《建设工程质量管理条例》有关规定，新商品房的保修期如下：

  1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(70年);

  2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

  3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

  4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

  其他项目的保修期限在《保证书》中注明。保修期自业主接收交付之日起计。

  二手房买主应当特别注意一手房的交房日期，推算自己购买的二手房享受建设单位的剩余的保修服务期限。

  (二)影响较大的房屋质量问题

  1、墙体裂缝及楼板裂缝。

  2、渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如果漏水到楼下的邻居家?您家的日子一定不好过，还要注意天花板、窗台下面有无水渍。

  3、上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以开打水流，看看水压大小，试试排水速度。

  如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后需要。

  (三)交接钥匙。要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)的钥匙。

  (四)交接水、电、煤气、物业管理等费用

  1、结清水表账单。在交房时，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费账单。

  2、结清电表、煤气表帐单，注意事项同上，用智能卡缴费的，一定要接收智能卡。

  3、办理有线电视过户。

  4、结清电话，宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。

  5、结算维修资金。

  6、办理物业更名及结算物业管理费用。

  7、结清往年的供暖费用。

  8、迁移户口。在交房时要确认原房住的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当书面约定迁出的截止时间和违约责任确认。

  二、签订二手房买卖合同注意事项

  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

  要注意出卖人与房产证上的人名是否一致，并核对身份证明。另外要注意房产证上是否有共有人，如有，应有共有人一起交易，最后，有的房产证上虽然未有共有人，但出卖人有配偶的，应有配偶一起交易。

  2、查看房屋产权是否完整能否顺利过户

  确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。如果有抵押看是否能办理转按揭手续。

  3、考察房屋是否允许转卖

  确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  4、确认房屋的准确面积

  包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

  5、观察房屋的内部结构

  户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

  6、考察房屋的实际情况

  要具体查看房屋的周边配套，房屋是否老化，房屋水电煤气供应是否齐全，房屋是否有物业管理，小区环境好不好等问题，看看周边邻居好不好相处。

  7、考察二手房房屋房龄审查居住历史。

  哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案。

  8、估算房价打听房子是否可以按揭贷款

  对房屋进行大概的估计，考量自己的经济能力，查看房屋是否可以办理二手房按揭

  因为二手房的特征，购买二手房程序比较繁琐，买家看起来会比较费劲。但正因为买二手房本身和一手房就存在较大差别的地方，所以，必须仔细谨慎才能减少或者避免由此带来的麻烦。要是在这方面还有疑问的话，可以直接来电咨询我们的在线律师。



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上海邱国开律师

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