二手房交易的风险有哪些_法律知识

    受二手房价格相对便宜的吸引，很多购房者在实际挑选房屋的时候，往往更青睐于二手房。虽然二手房价格要低一些，但在实际交易的过程中，存在的风险不必商品房交易的风险少，那究竟二手房交易的风险有哪些呢？我们马上为你分析解答。
   一、二手房交易的风险有哪些
   1、交易主体方面的风险。
  即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权;买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。’
   2、交易房屋方面的风险。
  房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;房屋权属存有争议;没有经过共有人一致同意的共有房屋;房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下的优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法査封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质董瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。建议：买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处査询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型等情况后，买卖双方再签订房屋买卖合同。
   3、房屋贷款风险。
  二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款，实践中常发生的纠纷是，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估作价以及相应的贷款政策等，所以，买方最好应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
   4、产权转移登记过程中风险。
  买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋査封，防止房屋被转移。
   二、二手房交易纠纷的解决方式
   1、协商
  协商，是争议当事人在自愿互让的基础上，按照有关法律和合同规定，直接进行磋商，自行达成协议，从而解决争议的一种方式。由于这种方式是通过协商或谈判最终实现对争议的和解，故这种方式又称为和解。
  协商解决争议的最大特点在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行解决其纠纷。由于协商是当事人在平等、自愿的基础上通过谈判达成协议来解决争议的，所以，当事人协商的行为是一种法律行为，当事人之间达成的解决争议的协议实质上是成立了一项新的合同。因此，一旦当事人经协商依法达成解决争议的协议，该协议即具有与合同一样的效力，当事人应自觉和认真履行，否则就构成违约。
   2、仲裁
  仲裁是由双方当事人自愿选择的解决纠纷的途径，并不是一种法定的诉讼程序，而且，进入仲裁程序的双方当事人必须事先在合同中订立了仲裁条款，或者是在争议发生后，经双方协商同意以仲裁方式解决纠纷。如果只是一方当事人单方面提起仲裁，仲裁机构不能受理。仲裁机构专业性强，仲裁程序比较简单，不像审判程序那么严格复杂。但是，仲裁机构对自己作出的裁决，无权强制执行，若当事人不履行，另一方当事人只能请求人民法院强制执行。
   3、诉讼
  房地产纠纷的诉讼解决，是指由人民法院在房屋纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下解决房地产纠纷的一种方式。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼两种，实行两审终审制。根据法律的规定，不动产纠纷由不动产所在地人民法院受理。
  无论是购买商品房还是二手房，购房者都需要综合各方面情况之后才决定是否购买，否则的话就会因为交易过程中的风险，而让自己的利益受到损害。有人说二手房交易的风险与商品房交易的风险不同，但其实还是差不多的。而二手房在别人实际居住过一段时间之后，更清楚房屋的质量问题。




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江苏章浩律师

副主任法学学士

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执行主任执业14年

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