什么情况卖家能解除合同 一、合同的解除
  合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，便是违约，不发生解除的法律效果，而产生违约责任。根据我国民法典的规定，合同的解除主要有两种方式，即当事人协商一致解除合同及当事人行使约定或法定合同解除权解除合同，实践中，后者是合同解除的常见方式。所谓合同解除权，是指合同约定的解除合同条件成就时，或出现法律规定的解除合同情形时，当事人双方或一方享有解除合同的权利。约定解除权的行使条件由当事人在合同中具体约定，如二手房买卖双方可以在房屋买卖合同中约定卖方延期交房多少日或买方延期付款多少日，买方或卖方有权解除合同。
   二、卖家能解除合同的情形
  法定解除权的行使情形由法律具体规定，如我国民法典第五百六十三条规定的五种法定解除情形：
  (1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (5)法律规定的其他情形。
  买方违约在先，如果合同中有诸如一旦出现买方此种情况的违约、卖方有权解除合同的明确约定，则卖方解除合同完全合法。卖方面对买方的违约，应当采取与买方违约相当的抗辩措施，即如果买方构成根本性违约，卖方可以解除合同;如果买方只是轻微违约，卖方只能要求买方继续履约、支付违约金或适用定金法则，而不可以解除合同。
  卖家在交易之中通常处于优势地位，但我们不能否认买家的违约常常会危害到卖家的权益，这时，卖家应该果断保护自己的权益。什么情况卖家能解除合同，我们看到，只要买家违约行为涉及到上述五点，卖家即可解除合同。

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江苏 章浩律师

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