对商品房的交付并不是简简单单地将房屋所有权转移给购房者，如果_法律知识

    对商品房的交付并不是简简单单地将房屋所有权转移给购房者，如果房屋不满足法定的以及购房合同约定交房条件，购房者可拒绝收房。具体来说，开发商交房时的条件都有哪些呢?如果开发商没有按照合同的约定如期交房，也即开发商延期交房怎么维权?对于这些问题，本文将一一为您进行说明。

  一、开发商交房时的条件都有哪些

  交付，是指房地产开发商按合同的约定将购房人购买的房屋交给购房人，房地产开发商交付房屋应符合下列规定：

  1、购房合同约定的交房日期;

  2、所交付的房屋符合合同约定;

  3、设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致;

  4、向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;

  5、房地产开发企业委托具有房产测绘资格的单位实际测绘的房屋基建面积或套内面积，并报房地产行政主管部门审核备案;

  6、房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起六十日内，将需要办理权属登记的资料报房屋所在地房地产行政主管部门;

  7、协助或者代理房屋购买人办理房地产权证。

  房屋交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确证主体结构质量不合格，可以退房。因此而给购房人造成的损失由房地产开发企业负责赔偿。

  前述第四条中提供的《住宅质量保证书》中应说明建设单位和施工单位承担的住宅质量保修时间和范围，在一般正常使用条件下，房屋建筑工程最低保修期限为：

  1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的工程的合理使用年限;

  2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年;

  3、供热与供冷系统，为二个采暖、供冷期;

  4、电气管线，给排水管道、设备按装为二年;

  5、装修工程为二年。

  二、开发商延期交房怎么维权

  一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住时间早为促销手段，引起购房者的兴趣。那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，购房者可通过签订购房合同时进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。

  比如在合同中可以这样约定：

  1、开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者;

  2、如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商尖承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发一的利息计算;

  3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

  根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，那么另一方当事人有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照上述在合同中对于开发商略微迟延履行合同，对购房者来说并不会造成很大的伤害，购房者只是略微推迟入住时间而已，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。

  不管是开发商所交付的房屋不符合合同约定的或法定的交房条件，还是开发商没有按照合同约定的期限如期交房，都属于对购房合同的违约行为，而作为购房者，您完全可以向开发商主张违约责任，要求开发商支付违约金，在必要的时候还可以要求退房，解除购房合同来维权。



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上海罗东升律师

主任律师

副主任法学学士

副主任律师执业14年

副主任律师法学学士

主办律师法学硕士

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