国外征地补偿方式的异同_法律知识

    国外征地补偿方式的异同

  为了体现公平原则，国家在进行土地征收时给予征收土地所有者或者是使用者经济补偿是各国通用的做法。经济补偿具体是多少也会根据国情来制定。过高的经济补偿将不利于投资回报，过低的经济补偿也不会不利于征收工作的展开。所以征收补偿政策的制定就会牵扯到多种因素。那么国外征地补偿方式指怎样的呢，下面我们就为您介绍。

  （一）土地征用补偿项目

  1.对土地所有者的补偿

  关于土地征用补偿项目，尽管各国（地区）的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物（土地改良物）补偿为主。

  补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：

  （1）因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。

  （2）征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。

  （3）对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。

  （4）当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。

  （5）由于动乱而受到的损害；对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失。

  （6）如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。

  （7）对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。

  除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是：

  （1）他对被征农地的使用期至少还有三年；

  （2）使用权的灭失是因为强制性征地；

  （3）三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。

  2.对土地承租人的补偿

  许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。

  加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：

  （1）租赁期限以及租约上剩余的年数；

  （2）有无续租权或续租的预期；

  （3）承租人对土地的投入。

  韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

  表3世界主要国家土地征用补偿标准比较

  （二）土地征用补偿项目的计价标准

  关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国（地区）情况来看，大致可分为三类：

  1.按公平市场价格补偿

  即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准，“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式，如英国、美国、我国香港地区等。

  虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。

  （1）政府征地正式通告发布日的市场价格。

  （2）最终裁决日的市场价格。

  （3）正式征用日的市场价格（实际占有该土地的当日市价）如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。

  在中国的香港特别行政区，补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况…（以及建筑所在土地的其他因素）…交易日期等各种因素进行必要的调整。”

  （4）若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典、法国。

  瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。

  新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处：在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时，是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考，两者之间取较低的一个为补偿标准（因为1973？1981年之间的地价一般低于1973年的价格，而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格）上述规定一方面防止了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。

  这一政策，使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此，1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地，补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格；1995年政府再次进行修改，以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。

  2.按裁定价格补偿

  指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿标准。

  3.按法定价格补偿

  指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准（有时要根据实际情况予以修正）

  4.按纳税申报价格

  有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格，如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。

  各个国家在土地征收补偿方面存在一定的差距。土地征用补偿项目、土地征用补偿项目的计价标准都存在不同之处。有的是按市场价，有的是按裁定价格，有的是按纳税申报价格来的。针对不同形式的土地，补偿标准也存在差异。虽然差异是存在的，但也有共同之处，基本是按土地与地上附着物来补偿的。



⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·土地闲置费的征收标准是怎样的？
      土地闲置费的征收标准是怎样的？我国公民有使用土地的权利，公民在获得土地使用权之后，就可以根据实际用途使用该处土地了。但如果公民在获得土地之后没有合理利用，使土地产生闲置，那么就要缴纳一定的土地闲置费。那土地闲置费的征收标准是怎样的?一起通过以下文章来了解一下吧。一、土地闲置费的征收标准是怎样的?土......

·环境是人类赖以生存的地方，经科学论证，近年世界环境污染尤为严
      环境是人类赖以生存的地方，经科学论证，近年世界环境污染尤为严重，在国内，政府也加大了对环境污染的治理和惩治工作，对一个地方的环境是否有污染有一定的评估方法，那么这些评估方法到底起到了什么样的作用，又怎样的意义呢?将详细的为您讲解环境污染损害评估方法的意义。一、环境污染损害评估方法的意义：(一)开展环境污......

·土地使用证继承过户怎样办理？
      土地使用证继承过户怎样办理？在当代社会，关于土地的使用有多种多样的形式，在中国，土地包括农民集体所有土地和国家所有土地，在使用这两种类型的土地的时候，都会分别发放农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。那么，土地使用证继承过户怎样办理？接下来我们将为您详细的介绍一下土地使用证继承过户怎样办理。......

·土地使用权限出让是什么意思
      土地使用权限出让是什么意思您在办理一些证件的时候，如果和土地有关的话，可能会在上面看到土地使用权出让。并且针对土地的使用和分配，在生活当中国家也是允许我国公民在法律允许的范围内，对自己的土地权进行出让的。下面我们就详细为您介绍一下，土地使用权限出让是什么意思?一、土地使用权限出让是什么意思?土地出......

·土地承包法继承合同范本
      土地承包法继承合同范本土地承包法继承合同范本订立合同双方：______县______公社(乡)_____大队(村)___生产队，以下简称甲方：承包户主______，以下简称乙方为了落实联产承包责任制，充分调动社员的生产积极性，明确甲乙双方的权利义务，根据中央(83)，(84)一号文件精神，经社员大会讨论同意和甲乙双方充分协商，......

·离婚都争抚养权需要哪些证据
      夫妻在离婚的时候如果不能就未成年子女抚养权问题协商达成一致，那此时就无法通过协议方式离婚，而只能依法向法院提起诉讼。此时争夺抚养权，自然是要提供相应证据才行的。那到底离婚都争抚养权需要哪些证据呢？请跟随我们一起在下文中进行了解。一、离婚都争......

·货物铁路运输损害赔偿责任是什么?
      货物铁路运输损害赔偿责任是什么1、托运人或者收货人因自身的过错行为给铁路运输企业或者第三人造成损失的按照实际损失的价值赔偿。2、铁路运输企业对货物运输中产生的货物因灭失、短少、变质、污染、损坏导致的货物实际价值的损失，应当承担赔偿责任。铁路运......

·宣告死亡的效力是什么？
      宣告死亡的效力是什么？一、宣告死亡的条件《民法通则》第二十三条规定了宣告死亡的条件：公民下落不明须达到法律规定的期限（一）下落不明满四年的；（二）因意外事故下落不明，从事故产生之日起满二年的。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争终......

·从非法集资借钱现在警方要求归还是否需要归还利息？
      目前我国存在许多非法集资的情况，非法集资所涉及的受害人数众多，对社会造成的影响也十分恶劣，因此国家对于非法集资持严厉打击的态度，一旦非法集资达到立案标准，警方就会立案侦查。那从非法集资借钱现在警方要求归还是否需要归还利息?一起通过以下文章来了......