广州二手房交易程序是怎样的？_法律知识

    二手房一次对于您来说并不陌生，并且是目前很受关注的一个词，对于一些经济能力不理想的社会人士，二手房是非常不错的选择，那么对于广州二手房交易程序和手续您都了解了吗？今天就由我们为您简单介绍一下。

  广州二手房交易流程

  二手房购买，需走好十步，基本流程如下：

  查册——签三方约——签件、送银行审批——贷款申请成功——业主报税——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款

  一、了解房屋、商议房价、约定付款方式、约定中介费


  (一)了解房屋?

  包括:产权情况(包括是否有两证，产权人，共有人，两证的时间)，是商品房还是房改房，面积，有没有抵押，有没有按揭(有多少按揭)，是否已交维修基金，学位，户口，是否已过5年，是否是唯一住房(个税)，家私电器清单等设施、设备、物品是否随房交易包含在房价中，房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等，交楼时间，交楼标准。

  (二)商议房价

  购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局??

  首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

  其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

  最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。?

  (三)约定付款方式

  1、定金

  买二手房一定要慎付定金，应对之策：对于此类漏洞，购房者一定要当心。建议购房者选择对定金进行托管。如何操作呢?购房者可以在签订居间协议时，就特别声明定金由中介公司来保管，而不急于交给卖家，等到中介公司(也可自办)办完产权信息核查之后，付给卖方。?

  2、首期款

  签订三方买卖合同后，交首期款到银行监管账户，买方申请公积金贷款，公积金中心出具贷款承诺书给卖方，向房管局递件并领取回执，评回执领取税单，缴付税费并过户后，当天支付首期款，领取新房产证，并同按揭银行在房管局抵押登记。

  3、尾款精彩内容，尽在百度攻略：//gl.baidu.com

  买卖双方与经纪公司一起办理物业交接，户口迁出，同时水电煤讯、物业管理费等交割完毕，核对家私电器清单等设施、设备、物品后，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。支付尾款。

  4、按揭款

  房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。银行办理完买方房地产抵押登记后，发放公积金款给卖方。

  (三)约定中介费及付款方式

  1、签订合同后，支付约80%中介费;

  2.结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙，核实家私电器等清单，办理交房完毕后，支付剩余中介费;

  二、产权调查和查册

  1.要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。

  产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;?

  身份证件是指身份证、工作证和户口簿;

  资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等;

  其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。?

  2、查册

  有两种方式：

  (1)业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。

  (2)业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

  律师提醒：签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积、土地情况等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。依照我国相关法律的规定，房产属于不动产，其产权是通过房地产管理机关的登记予以确定的。在房地产登记机关的产权记录登记中，包含了房产的各种相关信息，如：所有权人、房产的具体物理情况、是否设有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通过向房产登记机关查询，购房者可以确切地知道卖房者是否对房产拥有完全的产权、是否存在着其他共有人、是否仅仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否为居住用房等等。?

  3、查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

  4、最后应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

  总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

  三、交定金

  二手房买卖下定金四步骤，确保定金合同有效成立。首先是要查册后，再准备交定金。

  1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

  2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、有没有按揭、有没有抵押、房价、保留期限及定金的处理方法、卖方原因责任而使不能成交时的责任等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

  3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

  4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

  遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

  四、签定房屋买卖合同?

  买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，避免产生误会，免除纠纷。

  律师提醒：合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。

  1、买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签《买卖合同》前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。 ?

  2、约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。

  3、卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。

  4、房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。

  5.明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。

  6、房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

  7.房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式;同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。?

  8、佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金。

  9.规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。

  10、违约责任。

  (1)明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益;其他因丙方过失，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。

  (2)当甲、乙方发生无正当理由解除合同;相互或与他人私下沟通，损害丙方利益;为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同;其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。

  (3)约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。

  11、规定了三方免责的情况。

  (1)因不可抗力致使合同无法履行的;

  (2)因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。

  12、提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。

  13、合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。


  合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，以保障合同的安全性。

  14、约定中介费及支付方式

  五、签完合同后手续办理

  (一)签订三方买卖合同后，交首期款到银行监管账户，申请公积金贷款

  1、借款人应首先向住房公积金管理中心提出贷款申请，并初审，需准备如下材料：

  (1)借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

  (2)借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

  (3)购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

  (4)贷款银行要求提交的其它证明材料;

  (5)所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》;

  (6)所购房屋评估报告书(由评估、担保公司评估后出具);?

  (7)卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

  (8)购房合同;

  2、初审后发放一应申请资料，预约看房. 评估、担保公司现在看房，评估、拍照。需备房屋所有权证、买卖双方身份证、结婚证复印件，等待初始评估报告。?

  3、拿到评估报告后预约银行信贷人员在“公积金管理中心”一楼服务大厅银行柜台进行面签。个人住房公积金借贷合同(5份)、公积金借贷审批表二(4份)、房地产买卖契约(4份)、个人承诺(3份)、房地产抵押登记申请书(1份)等，所有内容可在专业人士指导下填写，但所有签章的地方都应面签。

  4、通知借款申请人。对于符合贷款条件的借款人，住房公积金管理中心应及时通知申请人，并出具准予贷款的通知，使符合条件的借款申请能及时办理手续，获得贷款。

  5、银行办理贷款手续。住房公积金管理中心不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续必须由受委托银行办理。受委托银行在接到住房公积金管理中心出具的准予贷款通知后，办理贷款手续，签订合同，按期发放贷款。受委托银行应与审查合格的借款人签订借款合同，并按规定办理房屋抵押、保险及相关手续，需要办理抵押或质押登记的，要依法办理登记手续，并按借款合同规定按期发放贷款。银行将办妥房屋抵押、保险手续的有关资料及借款合同送公积金中心，公积金中心审核后，将贷款资金划入受托人账户。

  5、卖方收到银行同意贷款通知书后，向房管局递件并领取回执，评回执领取税单，缴付税费并共同到场办理房地产过户手续。

  6、缴付税费并过户后，当天支付首期款，领取新房产证，并同按揭银行在房管局抵押登记。房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。银行办理完买方房地产抵押登记后，发放公积金款给卖方。

  六、交房?

  在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。有关专家同时建议，买卖双方应当选择专业的房产中介公司，在交房时他细检查，并注意上述细节。电话、煤气过户的手续和准备相应材料较为繁琐，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。

  1、结清水表账单

  本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。

  2、告知电表状况

  按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，

  现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。

  3、协助煤气过户

  按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。?

  4、协助有线电视过户

  有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。

  5、结清电话，宽带费用

  如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000号查询。

  6、结算维修资金

  按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。?

  7、物业更名及结算物业管理费用

  建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

  8、迁移户口

  在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

  9、核对家私电器清单等设施、设备、物品。

  以上就是我们为您整理的关于广州二手房交易程序的相关信息，现在二手房已经是非常受关注的一个词，法律也对二手房制订了相关的规定以及流程，不管是卖方还是买方都必须要严格遵守法律规的相关流程及手续，这也是为了能够让房产所属者再买房时更加安心。

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